전월세 안심신탁, 세입자 쪽에서 묻는 일곱 가지: 보증금은 HUG가 보관하고 2027년 1월부터 순차 입주

전월세 안심신탁에서는 세입자의 보증금을 집주인이 아니라 주택도시보증공사(HUG)가 받아 보관해요. 계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 직접 돌려주고, 집주인은 그 돈 대신 HUG에서 매달 월세 형태로 수익을 받아요. 국토교통부와 HUG가 2026년 11월 4일 첫 임대인 모집을 알렸고(정책브리핑), 입주는 2027년 1월부터 차례로 해요.

지금 열린 것은 집주인 신청이에요. 세입자가 따로 신청하는 창구는 이번 발표에 없어요. 아래는 세입자 쪽에서 궁금할 만한 것을 발표 내용으로 답한 거예요.

1. 세입자는 어떻게 들어가나요?

집주인이 신청해 HUG 검증을 통과한 집을, 공인중개사를 통해 3자 계약으로 빌리는 방식이에요. 집주인이 원하면 HUG 누리집에 집의 위치·면적·임대 조건·중개사 정보를 올려 세입자를 구한다고 했어요(정책브리핑, 시사저널). 법인임대사업자나 LH 같은 공공주택사업자가 집주인이면 중개 없이 계약할 수 있어요. 안심신탁 매물만 모아 보는 세입자용 창구는 이번 발표에서 찾지 못했어요.

2. 보증료를 안 내도 되나요?

전세보증금반환보증과 임대보증금보증에 들 필요가 없어서 보증 가입과 보증료 부담이 줄어든다고 정책브리핑이 적었어요. 세입자가 안심신탁 쪽에 따로 내는 수수료가 있는지는 발표에 없어요. "보증료 0원"이라고 적힌 문장은 찾지 못했어요.

3. 보증금은 언제, 어디에 내나요?

• 계약할 때 예치금의 10%를 계약금으로
• 입주할 때 나머지 90%를
• 집주인 계좌가 아니라 HUG 전용 계좌에 내요.

예치금은 그 집의 적정 전세 시세 안에서만 받아요. 보증금 일부에 월세를 더하는 보증부 월세형도 고를 수 있고, 이때는 월세를 전세로 바꾼 값이 시세 안인지 따진다고 했어요.

4. 어떤 집이 안심신탁 집이 될 수 있나요?

표는 정책브리핑에서 옮겼고, 시사저널(2026-11-04)과 맞대 같은 것을 확인했어요. 시사저널은 국세·지방세 체납처럼 세입자 주거가 불안해질 위험이 있으면 참여를 제한한다고도 적었어요.

지금 사는 전셋집을 계약 중간에 안심신탁으로 바꿀 수는 없다는 뜻이에요. 집주인이 참여하려면 지금 계약을 끝내고 보증금을 먼저 돌려줘야 해요.

5. 세입자 자격 조건이 있나요?

정책브리핑은 "임대인·임차인에 대해서는 소득·자산 등 신청 자격을 제한하지 않으나" 대상 주택과 임대 조건은 일부 제한한다고 적었어요. 무주택이어야 하는지 같은 조건도 이번 발표에는 없어요.

6. 계약 중간에 나가야 하면요?

세입자 사정으로 집주인과 세입자가 해지에 합의하면 중도 해지가 된다고 했어요. 갱신은 주택임대차보호법을 따라 만료 6~2개월 전에 요구할 수 있어요. 몇 년짜리 계약인지는 HUG(051-998-6821)에 물어봐야 해요.

7. 나갈 때 보증금을 못 돌려받을 수도 있나요?

계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 예치금을 돌려줘요. 다만 집주인이 합리적인 사유로 이의를 내면, HUG가 예치금 일부를 남겨 둬요. 계약이 끝나고 2개월 안에 두 사람이 합의하지 못하면 HUG가 그 돈을 관할 법원에 공탁한다고 정책브리핑이 적었어요. 얼마를 남겨 두는지는 적혀 있지 않아요.

이 글에서 다루지 않은 것

예치금을 마련하는 대출은 이 글에서 다루지 않았어요. 집주인 쪽 수익(세전 연 4.35%)과 세금 감면은 집주인 몫 이야기이고, 소득세·법인세 50% 감면은 법을 고쳐야 해서 아직 추진 단계예요.

확인하지 못한 것

• 세입자가 안심신탁 매물을 한곳에서 찾는 방법
• 세입자가 내는 수수료가 따로 있는지
• 계약 기간
• 집주인 이의 때 HUG가 남겨 두는 금액
• 사업 규모(몇 호를 모집하는지)

문의는 주택도시보증공사 안심신탁기획실(051-998-6821)이고, 집주인 신청은 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)과 전국 HUG 지사에서 받아요.